Vendere casa con un abuso edilizio non sanabile: si può, ma il rischio segue l’immobile

La relazione del tecnico arriva quando la decisione di vendere è già presa: la veranda chiusa sul terrazzo e l’ampliamento sul retro non rientrano nelle tolleranze costruttive, non passano dalla sanatoria semplificata, non sono regolarizzabili, non sono sanabili. Chi legge quelle due parole ne ricava quasi sempre la stessa conclusione: la vendita è da annullare, l’immobile resta fermo, il suo valore è congelato. È una conclusione comprensibile, ma è giuridicamente errata. Un immobile con una difformità non sanabile può essere venduto con un atto perfettamente valido. Ciò che la legge vieta non è la vendita: è il silenzio sulle condizioni dell’immobile. E ciò che nessun rogito cancella è l’illecito edilizio, che resta attaccato al bene e lo segue fino al nuovo proprietario.

Perché l’atto è valido anche se l’abuso non si sana

Il fondamento sta in una distinzione fissata dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 8230 del 2019. La nullità prevista dall’art. 46 del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) e dall’art. 40 della L. 47/1985 è una nullità testuale, cioè formale: colpisce l’atto in cui mancano le menzioni urbanistiche, vale a dire la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio (o, per i fabbricati più risalenti, la dichiarazione che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967). Non colpisce l’atto che ha per oggetto un immobile difforme dal titolo dichiarato. Se il permesso citato nel rogito esiste ed è riferibile a quell’immobile, l’atto è valido anche quando la costruzione se ne discosta in misura non regolarizzabile.

La Cassazione è tornata sul punto di recente, con la pronuncia n. 27531 del 15 ottobre 2025, ribadendo che la sanzione civile punisce l’omissione documentale, non la difformità sostanziale: l’atto che contiene le menzioni resta valido persino quando le dichiarazioni del venditore non corrispondono alla realtà. Letto dal lato del venditore, il principio dice una cosa precisa: il problema di chi vende una casa con un abuso non sanabile non è la validità del rogito, che il notaio può ricevere una volta inserite le menzioni richieste. Il problema è tutto ciò che la validità dell’atto non copre: le pretese civili dell’acquirente che scopre la difformità dopo l’acquisto (risoluzione del contratto, riduzione del prezzo, risarcimento, fino all’annullamento per dolo se la regolarità è stata affermata contro il vero) e, soprattutto, il destino amministrativo del bene.

L’illecito segue il bene, non chi lo ha commesso

Qui sta la differenza vera tra il sanabile e il non sanabile. L’ordine di demolizione previsto dall’art. 31 del Testo Unico ha carattere reale: colpisce l’immobile, chiunque ne sia proprietario nel momento in cui l’amministrazione interviene. L’acquirente eredita quindi l’esposizione alla demolizione anche se l’abuso lo ha commesso un altro, salva la possibilità di rivalersi sul venditore. E le conseguenze dell’inerzia sono scandite dalla legge: chi non ottempera all’ingiunzione di demolizione è soggetto a una sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro. Novanta giorni di inottemperanza, e la casa cambia proprietario senza che nessuno la venda: viene acquisita gratuitamente al patrimonio del Comune, insieme all’area su cui sorge, fino a dieci volte la superficie abusivamente costruita.

Al rischio amministrativo se ne aggiunge uno commerciale, che si manifesta prima: il mutuo. La perizia della banca rileva la difformità e, quando questa è rilevante e non regolarizzabile, l’istituto di regola non eroga. La platea degli acquirenti si restringe a chi compra senza finanziamento: investitori, imprese edili interessate all’area o a un intervento di demolizione e ricostruzione, acquirenti disposti a scontare nel prezzo il costo del ripristino. Non è la fine della vendita; è un’altra vendita, con un altro mercato e un altro prezzo.

Tre situazioni che non vanno confuse

«Non sanabile» non descrive una situazione sola e la posizione del venditore cambia a seconda del punto in cui si trova la vicenda amministrativa.

1. La prima situazione è la difformità non regolarizzabile che il Comune non ha mai contestato: nessun verbale, nessuna ordinanza. È il caso più frequente e quello in cui la vendita trasparente ha più spazio: l’abuso va dichiarato e valorizzato nel prezzo, ma nessun termine sta correndo.
2. La seconda è la difformità già colpita da un’ordinanza di demolizione, con i novanta giorni ancora pendenti. La finestra è stretta ma esiste: si può ottemperare, ripristinare lo stato dei luoghi e vendere un bene tornato regolare, spesso perdendo meno valore di quanto si tema.
3. La terza è l’ordinanza rimasta ineseguita oltre il termine. Qui il venditore deve porsi una domanda che precede ogni trattativa: il bene è ancora suo? L’acquisizione al patrimonio comunale opera di diritto, cioè automaticamente alla scadenza dei novanta giorni, anche se il Comune non ha ancora accertato e trascritto l’inottemperanza. Chi vende in questa condizione rischia di vendere una cosa che non gli appartiene più, con tutte le conseguenze civili e penali che ne derivano.

Il perimetro di ciò che invece si può regolarizzare, tra tolleranze costruttive riparametrate e sanatoria semplificata dell’art. 36-bis introdotte dal decreto Salva Casa, lo abbiamo trattato in un precedente approfondimento sulla vendita con abuso sanabile, che di questo articolo è il complemento naturale.

Le mosse del venditore

La sequenza corretta comincia in Comune, non in agenzia.

1. Prima dell’annuncio, l’accesso agli atti presso l’ufficio tecnico comunale: si recupera il fascicolo edilizio dell’immobile e si verifica, oltre ai titoli, l’esistenza di procedimenti repressivi (verbali di accertamento, ordinanze di demolizione, termini in corso). È la verifica che stabilisce in quale delle tre situazioni ci si trova, e va avviata con settimane di anticipo, perché i tempi di rilascio degli atti comunali non sono immediati.
2. La relazione di un tecnico che separi i tre insiemi: ciò che rientra nelle tolleranze, da documentare e non da sanare; ciò che è sanabile, e che di regola conviene sanare prima del rogito perché restituisce valore e riapre all’acquirente l’accesso al mutuo; ciò che non è sanabile, da quantificare nel costo di demolizione o ripristino, perché quel numero entrerà nel prezzo.
3. La costruzione dell’operazione contrattuale: dichiarazione espressa delle difformità già nel preliminare, con la relazione tecnica allegata; menzioni urbanistiche complete nel rogito; un prezzo che incorpora il costo del ripristino, così da togliere argomenti a contestazioni future; la scelta consapevole della platea, perché un immobile non finanziabile con mutuo si propone a un mercato diverso da quello delle famiglie che comprano la prima casa.

Ciò che va escluso dal novero delle opzioni è il silenzio. Tacere la difformità non rende nullo l’atto, se le menzioni formali ci sono; lascia però il venditore esposto per anni a risoluzione, riduzione del prezzo e risarcimento, e all’annullamento per dolo quando la regolarità è stata affermata contro il vero. Nella pratica, la tenuta della vendita dipende meno dall’entità dell’abuso che dalla completezza con cui è stato dichiarato.

Se l’immobile da vendere ha una storia edilizia compromessa, il fattore che più incide sull’esito non è il rogito, ma ciò che si accerta e si dichiara nelle settimane precedenti, quando le alternative sono ancora tutte aperte. Una verifica preliminare della posizione amministrativa del bene e una redazione attenta del preliminare riducono il rischio di contestazioni successive. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare e con il supporto della Prevenzione del Contenzioso, può accompagnare l’analisi del caso specifico e l’impostazione della vendita.