Su una casa con un’irregolarità edilizia circolano due convinzioni opposte, e sono sbagliate tutte e due. La prima dice che un immobile con un abuso è invendibile, un peso morto da tenersi finché non si demolisce. La seconda, più pericolosa, dice che basta non parlarne: si firma, si incassa, e il problema diventa del compratore. Né l’una né l’altra reggono. Una casa con un abuso si vende, a patto che l’irregolarità sia dichiarata e gestita. Tacerla è il modo più rapido per trasformare una compravendita conclusa in un contenzioso che torna indietro anni dopo, con gli interessi.
Cosa dice davvero la norma
Il punto di partenza lo hanno fissato le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 8230 del 2019, che ha chiuso un lungo conflitto interpretativo. La nullità prevista dall’art. 46 del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) e dall’art. 40 della L. 47/1985 è una nullità testuale, cioè formale. Scatta quando nell’atto manca la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, non quando l’immobile è difforme da quel titolo. Se nel rogito il venditore indica il permesso di costruire reale e riferibile a quell’immobile, oppure, per le costruzioni più datate, dichiara che l’opera è iniziata prima del 1° settembre 1967, il contratto è valido anche se nel frattempo qualcuno ha spostato un tramezzo o chiuso un balcone senza titolo.
Questo ribalta l’intuizione comune. Non è la difformità a rendere nullo l’atto, ma il silenzio formale. La conformità urbanistica resta un problema, ma diventa un problema gestibile dentro il contratto, non un divieto assoluto di vendere. È la ragione per cui un immobile con un abuso non è, di per sé, fuori commercio: lo diventa solo se lo si tratta come se l’abuso non esistesse.
Va tenuta separata anche una confusione frequente: la difformità catastale non è un abuso edilizio. Una planimetria catastale non aggiornata, che non rispecchia la disposizione reale delle stanze, va certamente allineata, ma non genera di per sé la nullità dell’atto, perché ciò che la legge richiede a pena di nullità è la menzione del titolo edilizio, non la corrispondenza catastale. Confondere i due piani porta a sopravvalutare alcune irregolarità e a sottovalutarne altre.
Tolleranze, sanatorie e abusi veri
La materia non è binaria, e il valore di una verifica seria sta proprio nel distinguere. Ci sono situazioni molto diverse che la stampa e i forum tendono a mettere nello stesso calderone.
C’è la difformità che rientra nelle tolleranze costruttive. Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito nella L. 105/2024 ed entrato in vigore il 28 luglio 2024) ha riscritto l’art. 34-bis del Testo Unico, riparametrando le tolleranze in misura inversamente proporzionale alla superficie, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: lo scostamento è tollerato entro il 2% per immobili oltre i 500 metri quadri, il 3% tra 300 e 500, il 4% tra 100 e 300, il 5% sotto i 100 metri quadri. Una difformità del 5% su settanta metri quadri rientra nelle tolleranze; la stessa identica difformità su seicento metri quadri è un abuso da sanare.
C’è poi la parziale difformità sanabile. Qui il Salva Casa è intervenuto con il nuovo art. 36-bis, una sanatoria semplificata che consente di regolarizzare con una SCIA e il pagamento di un’oblazione interventi prima incagliati dalla rigidità della doppia conformità. Molti immobili che fino al 2024 erano di fatto congelati sono tornati commerciabili, ed è il motivo per cui ha senso riesaminare oggi una situazione che qualche anno fa sembrava chiusa.
C’è infine la difformità grave e non sanabile, quella che incide sull’utilizzo stesso dell’immobile. È lo scenario peggiore per chi tace, perché quando la difformità rende la casa diversa da quella pattuita può configurare la vendita di aliud pro alio. In questi casi l’acquirente ha più strade: la garanzia per vizi degli artt. 1490 e seguenti del codice civile, con i suoi termini brevi; la risoluzione del contratto per aliud pro alio quando la difformità rende l’immobile inidoneo all’uso, soggetta alla prescrizione ordinaria di dieci anni; il risarcimento del minor valore o dei costi di sanatoria. Se poi il venditore ha dichiarato il falso, affermando una regolarità inesistente, si entra nel terreno del dolo, dell’annullamento del contratto e, nei casi gravi, della truffa contrattuale. A monte di tutto c’è un ostacolo che spesso arriva prima del giudice: la perizia della banca rileva la difformità e blocca l’erogazione del mutuo finché la situazione non è regolarizzata.
Le mosse
La sequenza corretta parte molto prima dell’annuncio di vendita.
- La prima mossa è la due diligence tecnico-documentale. Prima di fissare un prezzo, conviene incaricare un tecnico di confrontare lo stato di fatto dell’immobile con i titoli edilizi depositati presso il Comune, recuperando l’accesso agli atti. È il confronto tra quanto è disegnato e quanto è costruito che fa emergere le difformità, e farlo da venditori, con i propri tempi, è una posizione diversa dallo scoprirle sotto la pressione di un compratore che ha già il mutuo deliberato.
- La seconda mossa è decidere se sanare prima del rogito o gestire la difformità in contratto. Non sempre conviene sanare a monte: dipende dal tipo di difformità, dai costi e dai tempi. Una parziale difformità chiudibile con l’art. 36-bis può essere risolta prima di vendere, recuperando valore e liquidità dell’immobile. Una tolleranza costruttiva, invece, non richiede sanatoria e va semplicemente documentata, così da poterla dimostrare al compratore e alla sua banca.
- La terza mossa riguarda il preliminare, il documento dove si gioca la protezione del venditore. Dichiarare con precisione lo stato urbanistico, allegare la documentazione tecnica e, dove serve, inserire una condizione sospensiva legata al buon esito della sanatoria con una chiara ripartizione di costi e tempi evita che la trattativa salti all’ultimo e che il venditore resti esposto a pretese successive. Un preliminare scritto bene assorbe in anticipo i conflitti che altrimenti esploderebbero al rogito. L’ultima verifica la fa il notaio, che controlla la presenza nell’atto delle menzioni urbanistiche richieste a pena di nullità: arrivare con la situazione già chiarita è ben diverso dal pretendere che sia lui a sciogliere un nodo lasciato aperto.
Quando l’immobile ha una storia edilizia non lineare, i margini per vendere in sicurezza dipendono quasi sempre da cosa si fa nelle settimane che precedono la pubblicazione dell’annuncio, non da cosa si rimedia al rogito. Una verifica preliminare dello stato urbanistico e una redazione attenta del preliminare riducono il rischio di annullamenti e richieste di risarcimento. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare e con il supporto della Prevenzione del Contenzioso, può affiancare l’analisi del caso specifico e la costruzione di una vendita che regge nel tempo.
