Sulla stessa ordinanza di convalida convivono due letture opposte:
- il conduttore che la riceve immagina l’ufficiale giudiziario alla porta da un giorno all’altro, e cerca una sistemazione con l’affanno di chi crede di avere ore.
- il locatore che l’ha ottenuta la legge come una riconsegna ormai acquisita, e programma sulle settimane successive la ristrutturazione o il contratto con il nuovo inquilino.
In mezzo c’è un calendario che nessuno dei due ha guardato: tra la convalida e il momento in cui l’immobile torna materialmente disponibile si susseguono più passaggi, ciascuno con un atto proprio e un termine proprio, e il primo di quei termini è scritto nello stesso provvedimento che entrambi hanno appena letto.
Che cosa fissa l’ordinanza di convalida, e perché in rete si leggono numeri diversi
L’ordinanza che convalida lo sfratto è un titolo esecutivo: consente cioè di procedere all’esecuzione forzata del rilascio. Non è però un ordine di sgombero immediato. L’articolo 56 della legge 392 del 1978 impone al giudice di fissare, con motivazione che tenga conto delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore e delle ragioni per cui il rilascio viene disposto, la data dell’esecuzione: il termine massimo è di sei mesi dalla data del provvedimento, che in casi eccezionali diventano dodici. Nello sfratto per morosità il calcolo si stringe. Quando il conduttore ha ottenuto un termine per pagare e non paga, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza di quel termine.
Trascorsa inutilmente la data fissata, si apre la fase esecutiva vera e propria, disciplinata dagli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile. Il locatore fa notificare il titolo in forma esecutiva insieme all’atto di precetto, che intima la riconsegna e assegna un termine non minore di dieci giorni. Il precetto ha però una vita breve: perde efficacia se l’esecuzione non è iniziata entro novanta giorni dalla notificazione, e in quel caso va rinnovato. L’esecuzione comincia con la notifica dell’avviso previsto dall’articolo 608, il preavviso di rilascio, con cui l’ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima il giorno e l’ora in cui procederà. È soltanto quel foglio a contenere la data dell’accesso.
Da qui l’apparente contraddizione delle risposte che si trovano in rete. Dieci giorni, novanta giorni, sei mesi: sono tutte risposte esatte alla stessa domanda, e ciascuna misura un tratto diverso dello stesso percorso. Chi ha in mano l’ordinanza di convalida deve leggere la data fissata dal giudice; chi ha ricevuto il precetto conta i dieci giorni dell’intimazione, sapendo che l’accesso non è ancora stato calendarizzato; chi ha ricevuto il preavviso di rilascio ha davanti una data e un’ora già scritte, ed è l’unico caso in cui l’ufficiale giudiziario è davvero atteso.
Le finestre che restano aperte prima dell’accesso
La prima riguarda soltanto la morosità e soltanto le locazioni abitative. L’articolo 55 della legge 392 del 1978 consente di sanare in sede giudiziale il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori per non più di tre volte nel quadriennio, versando alla prima udienza l’intero dovuto, maggiorato degli interessi legali e delle spese liquidate dal giudice in quella sede. Se il conduttore dichiara di non poter adempiere subito, il giudice può assegnargli un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza per verificare il pagamento. Quando l’inadempimento non supera due mensilità ed è dovuto a disoccupazione, malattia o gravi difficoltà economiche sopravvenute alla stipulazione, il termine sale a centoventi giorni e le sanatorie diventano quattro nel quadriennio. Il vincolo che fa cadere la maggior parte dei tentativi è l’integralità: un versamento parziale, per quanto consistente, non evita la risoluzione.
La seconda finestra si apre in udienza. Se l’intimato compare e propone eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su richiesta del locatore e in assenza di gravi motivi, pronuncia ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni: il rilascio diventa eseguibile, ma la causa prosegue nel merito. La terza riguarda la sola data dell’esecuzione, che entrambe le parti possono contestare in qualsiasi momento davanti al tribunale in composizione collegiale, con l’opposizione richiamata dall’articolo 56 e disciplinata dall’articolo 6, comma 4, della legge 431 del 1998.
Esiste infine una dilazione di fatto, ed è quella su cui conviene fare meno affidamento. Se il giorno dell’accesso l’immobile non viene liberato, l’ufficiale giudiziario richiede l’assistenza della forza pubblica, la cui concessione nelle aree ad alta tensione abitativa viene graduata secondo criteri di priorità: ne derivano accessi successivi, spesso distanziati di settimane. Nel frattempo il conduttore in mora nella restituzione resta tenuto a corrispondere il canone convenuto fino alla riconsegna, salvo il risarcimento del maggior danno, secondo l’articolo 1591 del codice civile. Il tempo guadagnato in questo modo ha un prezzo che matura ogni mese.
Agosto non sospende la procedura
Qui la convinzione più diffusa si rovescia. La sospensione feriale dei termini processuali, dal 1° al 31 agosto, non si applica alle cause dichiarate urgenti dall’articolo 92 dell’ordinamento giudiziario, tra le quali figurano espressamente gli sfratti e le opposizioni all’esecuzione. La Corte di cassazione ha precisato che la sospensione non opera nella fase sommaria del procedimento per convalida, mentre torna ad applicarsi nella fase successiva a rito ordinario, quella che si apre quando l’intimato si oppone (sez. III, 27 maggio 2010, n. 12979). Anche il termine di novanta giorni di efficacia del precetto corre in agosto, perché attiene all’efficacia dell’atto e non al processo. Chi conta sul mese di agosto per guadagnare quattro settimane conta su settimane che non esistono, salvo che sia già pendente il giudizio di merito.
Le mosse dei primi dieci giorni
- Il primo passo è identificare l’atto ricevuto e la data che contiene. Ordinanza di convalida, atto di precetto e preavviso di rilascio si somigliano solo a chi non li ha mai visti: il primo porta la data fissata dal giudice, il secondo un termine di almeno dieci giorni e nessuna data di accesso, il terzo il giorno e l’ora dell’intervento. Da quale dei tre si ha in mano dipende tutto il resto.
- Nello sfratto per morosità, se la prima udienza non si è ancora tenuta, il secondo passo è calcolare la somma che chiude la posizione: canoni scaduti, oneri accessori maturati, interessi legali e spese liquidate dal giudice. Su quel numero si decide se chiedere il termine di grazia oppure lasciar convalidare lo sfratto e concentrarsi sulla riconsegna. Chiedere il termine senza avere la provvista sposta la scadenza di tre mesi per riportare nella stessa posizione, con sessanta giorni residui e le spese aumentate.
- Il terzo passo vale per chi ha perso il reddito per una causa documentabile. Il Fondo per gli inquilini morosi incolpevoli, istituito dall’articolo 6 del decreto legge 102 del 2013, opera attraverso bandi comunali nei comuni ad alta tensione abitativa e richiede, tra i presupposti, proprio l’avvenuta intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida. I suoi tempi amministrativi non si comprimono: presentare la domanda quando l’ufficiale giudiziario ha già fissato l’accesso significa quasi sempre arrivare fuori tempo.
- Il quarto passo dipende da entrambe le parti, ed è di norma il più produttivo: aprire una trattativa sul rilascio concordato. Una scrittura che fissi la data certa di riconsegna, la rinuncia a proseguire l’esecuzione, la definizione dell’arretrato e la sorte del deposito cauzionale dà al conduttore un orizzonte su cui organizzare il trasloco e al locatore un immobile riconsegnato integro, spesso mesi prima di quanto otterrebbe per via coattiva. La riconsegna, infine, va sempre formalizzata: verbale sottoscritto, lettura dei contatori, consegna documentata delle chiavi. Finché la restituzione non risulta da un atto, l’obbligazione del conduttore non si considera adempiuta.
Se in casa c’è un provvedimento di rilascio, il margine utile non si misura in giorni ma nella distinzione tra le fasi: quella in cui si può ancora sanare, quella in cui si può ancora negoziare e quella in cui resta soltanto da organizzare la riconsegna. Una lettura tecnica dell’atto, fatta nei primi giorni, chiarisce in quale delle tre ci si trova e quali strumenti restano disponibili. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare, può assistere sia il conduttore sia il locatore nella definizione concordata della riconsegna e dell’arretrato.
