Il disegno di legge sul rilascio degli immobili approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile è stato riassunto, nel giro di poche ore, in tre parole: “sfratti in quindici giorni”. È un’esagerazione che genera attese sbagliate da entrambe le parti. Il proprietario di un immobile dato in locazione che oggi smette di ricevere il canone, e che legge quel titolo, immagina di trovarsi davanti al cancello con l’ufficiale giudiziario entro la fine del mese. L’inquilino moroso pensa di avere ancora tre mesi prima di doversi preoccupare. Sbagliano tutti e due. Il DDL fa cose diverse a seconda del tipo di rilascio, e in qualche caso le novità più importanti non hanno nulla a che vedere con i quindici giorni.
Cosa dice davvero il decreto, oltre lo slogan
La prima cosa da chiarire è che si tratta, per ora, di un disegno di legge. Il Consiglio dei Ministri lo ha approvato con dichiarazione d’urgenza, il che ne accelera la calendarizzazione parlamentare ma non lo trasforma in norma vigente. Fino al voto finale di Camera e Senato, le procedure attuali restano in piedi: quelle previste dagli articoli 658 e seguenti del codice di procedura civile per la morosità, e quelle ordinarie per le occupazioni senza titolo.
La seconda cosa da chiarire è che il “termine di quindici giorni” non è una scadenza unica e generale. È il tempo entro cui il giudice, ricevuto il ricorso, deve emettere un decreto motivato di ingiunzione al rilascio, ma soltanto in due specifiche fattispecie: la finita locazione (cioè il contratto scaduto e non rinnovato) e l’occupazione abusiva senza titolo. Per la morosità contrattuale, invece, l’impianto procedurale resta quello della convalida di sfratto già conosciuto, con un’unica differenza sostanziale: i tempi e le tutele intermedie del conduttore vengono accorciati in concreto.
Il vero salto sistematico, quello che gli operatori del diritto stanno discutendo più dei titoli di giornale, sta in un articolo che la stampa generalista quasi non ha menzionato: il nuovo art. 474-bis del codice di procedura civile. Quella norma, se confermata in via definitiva, trasforma l’atto notarile trascritto (il titolo di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione) in titolo esecutivo immediato per ottenere il rilascio dell’immobile, nei casi in cui chi lo occupa non ha alcun titolo per farlo. In pratica, per le occupazioni abusive vere e proprie non servirebbe più passare dalla fase di cognizione, dal processo dichiarativo, dall’accertamento giudiziale del diritto: si passa direttamente all’esecuzione sulla base dell’atto notarile in mano al proprietario.
Tre scenari diversi che la stampa confonde
Distinguere è essenziale, perché chi confonde i tre scenari rischia di muoversi sulla procedura sbagliata.
Il primo scenario è l’occupazione abusiva senza titolo: l’estraneo che entra in un immobile non suo, senza alcun contratto né autorizzazione. Per anni la tutela è stata frustrante, perché richiedeva un giudizio di cognizione lungo prima di poter agire esecutivamente. Il nuovo art. 474-bis c.p.c. rovescia il paradigma: l’atto notarile trascritto basta. Il proprietario potrà notificare il precetto direttamente sulla base del proprio titolo, dichiarando, a pena di nullità, l’assenza di un titolo legittimante in capo all’occupante. La penale prevista per il ritardo è dell’1% del valore mensile di mercato dell’immobile, per ogni giorno di permanenza oltre il termine.
Il secondo scenario è la finita locazione: il contratto è regolarmente scaduto, l’inquilino non se ne va. Qui il DDL introduce una nuova procedura, l’ingiunzione di rilascio per finita locazione, che ricalca lo schema del decreto ingiuntivo: ricorso al giudice, decreto motivato entro quindici giorni, possibilità di chiedere insieme al rilascio anche la condanna al pagamento di una somma pari all’1% del canone mensile per ogni giorno di ritardo nel rilascio. È in questa cornice che lo slogan dei “quindici giorni” trova la sua applicazione più letterale, ma riguarda l’emissione del decreto, non l’effettiva riconsegna materiale dell’immobile.
Il terzo scenario è la morosità contrattuale: contratto in corso, inquilino che smette di pagare. Qui l’impianto della procedura non cambia (resta la convalida di sfratto ex art. 658 c.p.c.), ma cambiano alcuni numeri che, in pratica, la rendono assai meno indulgente verso il conduttore. La soglia di morosità per intimare lo sfratto scende da tre a due mensilità. Il termine di grazia per la sanatoria si dimezza, passando da centoventi a sessanta giorni. Le proroghe previste dall’art. 56 della legge sull’equo canone vengono ridotte. La sanatoria giudiziale, prima utilizzabile fino a tre volte nell’arco di quattro anni, diventa utilizzabile solo due. È un riequilibrio sostanziale, non l’azzeramento dei tempi che lo slogan suggerisce.
Le mosse del proprietario nei primi trenta giorni
La prima mossa è la più ovvia ed è quella che più spesso viene saltata: identificare correttamente in quale dei tre scenari ci si trova. Se si confonde l’occupazione abusiva con la finita locazione, o la morosità con un contratto già scaduto e mai disdettato in tempo, si imbocca una procedura sbagliata e si perde tempo che non si recupera.
La seconda mossa, per chi si trova davanti a un’occupazione abusiva, è di natura documentale. Il nuovo regime ipotizzato dall’art. 474-bis c.p.c. funziona se il proprietario ha in mano un titolo notarile trascritto e se è in grado di rappresentare con chiarezza, nel precetto, l’assenza di qualsiasi titolo in capo all’occupante. Avere oggi i documenti in ordine (visure, atto di provenienza, eventuali interlocuzioni scritte con l’occupante) significa, una volta entrata in vigore la legge, poter agire nel giro di settimane anziché di anni. Vale la pena, in parallelo, valutare la denuncia penale per invasione di edificio ai sensi dell’art. 633 c.p.: il binario civile e quello penale non si escludono a vicenda.
La terza mossa, per chi si trova davanti a una finita locazione, è il sollecito formale al rilascio (possibilmente via PEC, con termine ragionevole) e la tempestiva preparazione del ricorso per ingiunzione di rilascio, una volta entrata in vigore la nuova procedura. La penale dell’1% giornaliera è uno strumento concreto per indurre la riconsegna spontanea, a condizione che venga chiesta correttamente nel ricorso.
La quarta mossa, per chi si trova davanti a un inquilino moroso, è di natura strategica. La compressione del termine di grazia da centoventi a sessanta giorni e la riduzione delle sanatorie giudiziali utilizzabili rendono il tempo dalla parte del proprietario, ma solo se la procedura di convalida si attiva senza esitazioni dopo la seconda mensilità non pagata. Attendere la terza, sperando in un riavvicinamento, è una scelta che la nuova architettura penalizza più della disciplina attuale.
In tutti e tre gli scenari, l’errore tipico del proprietario è muoversi dopo aver sentito un consiglio informale “prima provo a parlarci”. Spesso, parlarci è un passaggio sensato. Saltare però la documentazione di quel tentativo, vale a dire date, comunicazioni scritte e riscontri, significa arrivare in udienza senza il quadro probatorio che la nuova procedura, più rapida, esige con maggiore rigore.
Se la situazione si avvicina a uno di questi tre scenari, e in particolare se si ha la percezione che lo slogan mediatico abbia spostato in avanti i tempi di reazione, vale la pena fare per tempo una valutazione preliminare del caso, esaminando la documentazione contrattuale e patrimoniale e individuando la procedura corretta. Lo Studio Legale VDS, attraverso il servizio di Diritto Immobiliare e in coordinamento con l’area Recupero Crediti, può accompagnare l’analisi e la scelta della strada processuale più efficace nel caso concreto.
