«Se il mio vicino non paga le spese, sono problemi suoi e dell’amministratore.» È una frase che si sente ripetere nelle assemblee con la sicurezza di chi enuncia un principio. Riposa su un’idea rassicurante: che il debito di un condòmino resti confinato a lui e che chi ha sempre versato la propria quota possa considerarsi al riparo. La realtà giuridica è meno comoda. Quando un fornitore del condominio non viene pagato perché alcuni condòmini sono in arretrato, il creditore non si ferma davanti alla porta di chi è in regola: può rivolgersi anche a lui, sia pure dopo aver tentato di recuperare dai morosi e solo per la sua quota. La riforma del condominio in discussione al Senato non crea questo rischio. Lo rende più visibile, e ne ridisegna l’ordine.
Cosa dice davvero la legge in materia di debiti del condominio
Il condominio non è un soggetto dotato di un patrimonio separato come una società di capitali. Quando l’amministratore stipula un contratto nell’interesse comune, ad esempio con l’impresa che rifà la facciata o con la società che fornisce il riscaldamento, l’obbligazione che ne nasce fa capo ai singoli condòmini. Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 9148 del 2008, hanno chiarito che si tratta di un’obbligazione parziaria e non solidale: ciascun condòmino risponde soltanto in proporzione alla propria quota millesimale e il creditore non può pretendere da uno solo l’intero importo. È un primo argine, ma non è l’estraneità che molti immaginano.
Il secondo argine lo pone l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La norma stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso i morosi, cioè dopo aver tentato senza successo di recuperare da chi non ha versato. È il cosiddetto beneficio di escussione: prima si aggredisce il patrimonio del moroso, poi, per ciò che resta scoperto, quello di chi ha pagato. Per rendere effettivo questo ordine, lo stesso articolo impone all’amministratore di comunicare ai creditori che lo richiedono i dati dei condòmini in mora.
Il risultato è che l’estraneità del condòmino in regola è solo apparente. Se i morosi sono incapienti, se i loro beni non bastano a coprire il debito, la differenza torna a gravare sugli altri, ciascuno per la propria quota. Chi ha sempre pagato si ritrova a versare una seconda volta, stavolta per conto di chi non lo ha fatto, con il solo rimedio di potersi poi rivalere sul moroso: un recupero, di regola, lungo e dall’esito incerto.
Cosa cambia con la riforma in discussione
Conviene precisare subito un punto, perché intorno alla riforma circolano molte semplificazioni: il testo è un disegno di legge all’esame del Senato, non una norma in vigore, e quando e in che forma sarà approvato non è ancora deciso. Nel testo in discussione, l’ordine con cui il debito viene aggredito è ridisegnato in tre passaggi. Il creditore si rivolge prima al conto corrente del condominio, per l’intero importo dovuto; in mancanza di fondi, agisce sui beni dei condòmini morosi, nei limiti della loro morosità; e solo per la parte che resta scoperta può rivolgersi ai condòmini in regola, ciascuno in proporzione alla propria quota.
Letto con attenzione, questo meccanismo a tre gradini offre al condòmino in regola una protezione in più rispetto a oggi, perché interpone il conto comune e i beni del moroso prima del suo. Non azzera però il rischio: se il conto è vuoto, come accade nei condomini in difficoltà, e i morosi sono nullatenenti, l’ultimo gradino resta quello di sempre. Per questo la riforma accompagna la regola con strumenti pensati per intervenire prima che il debito diventi collettivo.
Tra questi, un termine più stringente per l’azione di recupero: l’amministratore dovrà attivarsi per il decreto ingiuntivo, cioè l’ordine di pagamento che il giudice emette sulla base dei documenti contabili, entro sei mesi, con decorrenza dall’approvazione del rendiconto. Sono previsti anche obblighi di trasparenza, come la pubblicazione periodica dell’estratto conto condominiale, e una nuova figura, il difensore condominiale, terzo rispetto all’amministratore e ai condòmini, con il compito di prevenire i conflitti e di intervenire sulla morosità prima che sfoci nel contenzioso.
Le mosse per chi è in regola e per chi amministra
Per il condòmino che paga regolarmente, la prima difesa è documentale. Conservare le ricevute di ogni versamento è ciò che permette, in caso di contestazione, di dimostrare la propria posizione e di invocare il beneficio di escussione. La seconda mossa è la vigilanza sui numeri: leggere il rendiconto annuale e gli estratti conto, chiedere in assemblea lo stato della morosità e i nomi di chi non ha versato, perché un debito segnalato per tempo si recupera, mentre un debito lasciato correre diventa la quota di tutti. La terza è agire in assemblea, sollecitando l’amministratore a procedere subito contro i morosi e, se resta inerte, valutandone la revoca, che la legge consente proprio quando omette di riscuotere.
Per chi amministra, la sequenza è speculare e ha una scadenza precisa. Appena un condòmino supera il termine di pagamento, conviene chiedere il decreto ingiuntivo senza attendere: il provvedimento è immediatamente esecutivo e si ottiene sulla base del solo stato di ripartizione approvato. Comunicare ai creditori i dati dei morosi non è una cortesia, è un obbligo, e serve a indirizzare l’azione del creditore sui morosi tenendo indenni gli altri. Se poi la mora si protrae oltre il semestre, la legge consente di sospendere il condòmino in arretrato dai servizi comuni suscettibili di godimento separato, una leva che spesso sblocca il pagamento senza bisogno del giudice.
La posizione del condòmino in regola, in materia di spese comuni, è meno protetta di quanto la convivenza quotidiana lasci credere e lo resterà anche dopo la riforma. Quando la morosità di un condomino inizia a pesare sui conti comuni, il momento per agire utilmente è prima che il creditore bussi, non dopo. Una verifica tempestiva della posizione, dal lato del singolo o dell’amministratore, riduce il rischio che il debito di uno diventi l’esborso di tutti. Lo Studio Legale VDS, attraverso il servizio di Recupero Crediti e l’attività di Prevenzione del Contenzioso, può affiancare l’analisi del caso concreto.
