Chi ha un immobile da riprendere, in queste settimane, tende a fare la stessa cosa: aspettare. Il ragionamento è comprensibile, perché se la procedura rapida sta per arrivare tanto vale non muoversi ora e usarla appena sarà disponibile. È il riflesso che costa di più, per due ragioni che si sommano. La corsia rapida di cui parlano i titoli dei giornali non è mai entrata in vigore, perché appartiene a un disegno di legge ancora all’esame di una commissione del Senato. Il provvedimento che invece è diventato legge all’inizio di luglio, il Piano Casa, non contiene una sola riga sugli sfratti. Nel frattempo la procedura attuale resta l’unica praticabile e i suoi tempi si misurano in mesi.
Che cosa è diventato legge il 4 luglio 2026
Il decreto-legge 7 maggio 2026 n. 66 è stato convertito, con modificazioni, dalla legge 2 luglio 2026 n. 116, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 luglio ed efficace dal giorno successivo. Nella stessa Gazzetta è comparso anche il testo coordinato, che è la versione da leggere, perché la conversione ha ritoccato in più punti l’impianto originario.
Il contenuto è quello di un programma sull’offerta abitativa. Il decreto stanzia 970 milioni di euro tra il 2026 e il 2030 per il recupero e la manutenzione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica oggi non assegnabili per carenze manutentive, affida a un Commissario straordinario, in carica fino al 31 dicembre 2027, una ricognizione degli immobili pubblici non redditizi da destinare all’edilizia sociale, istituisce un fondo di garanzia sui mancati pagamenti negli alloggi pubblici, riconosce agli assegnatari in regola che non possiedano altra abitazione un diritto di opzione per l’acquisto dell’alloggio occupato, disciplina una locazione di lunga durata con riscatto progressivo, amplia i casi in cui la ristrutturazione può passare per la segnalazione certificata di inizio attività e finanzia programmi di edilizia integrata con canoni almeno del trentatré per cento inferiori a quelli di mercato.
Nessuna di queste disposizioni riguarda il rilascio di un immobile locato o occupato. La sovrapposizione nasce dal fatto che i due interventi appartengono allo stesso programma di governo e vengono presentati insieme: il primo aumenta gli alloggi disponibili, il secondo dovrebbe accorciare i tempi per rientrare nella disponibilità di quelli esistenti. Sono però due atti separati, e soprattutto due testi in due condizioni diverse. Tra un testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale e un testo depositato in Senato non corre una sfumatura di calendario: corre la differenza tra ciò che si può chiedere a un giudice e ciò che non gli si può ancora chiedere.
Il disegno di legge sul rilascio: dove è arrivato e che cosa prevede
Il testo sugli sfratti è stato approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 e depositato in Senato come disegno di legge n. 1896. In luglio la Commissione Giustizia ne ha avviato l’esame, con sedute il 22 e il 28 del mese, mentre la Commissione Politiche dell’Unione europea ha iniziato il proprio parere consultivo il 7 luglio, rinviandone il seguito. Siamo dunque alla prima lettura della prima camera. Prima che una sola di quelle norme produca effetti servono l’approvazione dell’aula del Senato, il passaggio alla Camera, la promulgazione e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. La dichiarazione d’urgenza che accompagna il testo comprime i tempi di calendarizzazione, non sostituisce i voti.
Vale la pena conoscerne il contenuto, purché si tenga presente che si tratta di un testo emendabile. Il disegno di legge sostituisce, per la finita locazione, il procedimento di convalida con un’ingiunzione di rilascio modellata sul decreto ingiuntivo, con decreto del giudice entro quindici giorni dal deposito del ricorso. Prevede una penale dell’uno per cento del canone mensile per ogni giorno di ritardo oltre la data fissata, che funziona come misura di coercizione indiretta più che come risarcimento. Trasforma l’atto notarile trascritto in titolo esecutivo per il rilascio nei casi di occupazione senza alcun titolo, saltando la fase di accertamento giudiziale del diritto. Comprime le tutele intermedie del conduttore, riducendo il termine di grazia da novanta a quarantacinque giorni, e da centoventi a sessanta nell’ipotesi delle condizioni economiche precarie sopravvenute, e portando da tre a due le sanatorie giudiziali utilizzabili nel quadriennio. Estende infine la nuova procedura oltre la locazione abitativa, al comodato di immobili, all’affitto d’azienda e al fondo rustico, e riconosce un unico differimento fino a centottanta giorni a chi ha più di settantacinque anni, a chi è affetto da disabilità grave e ai malati terminali.
Gli errori che ne derivano sono due, speculari. Il primo è quello del locatore che rinvia l’intimazione aspettando la procedura nuova, e intanto lascia maturare mensilità in un calendario che non si è mosso. Il secondo è quello del locatore che si comporta come se le nuove soglie fossero già vigenti, e imposta la trattativa con l’inquilino su numeri che oggi non esistono. Il conduttore, dal canto suo, dispone in questo momento di una sanatoria più ampia di quella che il disegno di legge prospetta: è una leva che conviene usare adesso, non dopo.
Le mosse del proprietario prima di settembre
La prima mossa è ricostruire il calendario reale partendo dalla fine. Con il provvedimento di rilascio il giudice fissa la data dell’esecuzione entro un termine massimo di sei mesi, che in casi eccezionali arriva a dodici, e la fissa valutando le condizioni delle due parti e il tempo trascorso dalla disdetta. Solo quando il termine di grazia concesso al conduttore non viene rispettato la data non può superare i sessanta giorni dalla sua scadenza. Chi intima a settembre difficilmente rientra nella disponibilità dell’immobile prima della primavera: è il numero da cui far discendere ogni altra scelta.
La seconda mossa riguarda agosto, e smentisce una convinzione comoda. Il procedimento per convalida di sfratto rientra tra quelli che l’ordinamento giudiziario affida ai giudici anche durante il periodo feriale, quindi l’intimazione si notifica e l’udienza si tiene. La Corte di cassazione ha però precisato che l’esenzione copre la fase sommaria: se il conduttore si oppone e il giudizio prosegue nelle forme ordinarie, la sospensione dei termini torna ad applicarsi. Muoversi in agosto, per il locatore, resta quindi utile.
La terza mossa è documentale e decide più di quanto sembri. Conteggio aggiornato della morosità voce per voce, contratto registrato, disdetta con prova della ricezione, corrispondenza scritta con l’inquilino. La sanatoria dell’articolo 55 della legge sull’equo canone si misura sull’importo dovuto alla prima udienza: se il conteggio è impreciso, il conduttore sana pagando meno di quanto deve.
La quarta mossa serve a chi guarda comunque al futuro. Se la nuova disciplina sarà confermata, l’atto di proprietà già trascritto potrà essere utilizzato senza rifare nulla, e avere oggi visure, titolo di provenienza e interlocuzioni scritte in ordine significa poter agire in settimane anziché in mesi. Resta il punto di metodo: nessuna decisione di oggi va costruita su un testo che il Parlamento può ancora cambiare.
Se la situazione riguarda un contratto scaduto e non riconsegnato, una morosità che si sta stratificando o un immobile occupato senza titolo, il momento per impostare la procedura è ora, con le regole che esistono, e non alla pubblicazione di una legge di cui nessuno può indicare la data. Una valutazione preliminare del caso, condotta sul contratto e sulla documentazione dei pagamenti, permette di scegliere il binario corretto e di stimare tempi realistici. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare e in coordinamento con l’area Prevenzione del Contenzioso, può accompagnare l’analisi del caso specifico.
