Infiltrazioni in condominio, chi paga: la regola del terzo e due terzi risponde a un’altra domanda

Un terzo a chi ha l’uso esclusivo del terrazzo, due terzi al condominio. È la proporzione che compare per prima in quasi ogni discussione condominiale sulle infiltrazioni, ripetuta come se stabilisse chi debba pagare il danno all’appartamento sottostante. Risponde invece a una domanda diversa: come i corresponsabili si dividano il peso fra loro, dopo che il danneggiato è stato risarcito. Nei confronti di chi ha il soffitto macchiato quella proporzione non opera. La Corte di cassazione lo ha ribadito con la sentenza n. 11585 del 28 aprile 2026, decidendo un caso in cui le cause del danno erano quattro e i soggetti chiamati a risponderne tre: il danneggiato può pretendere l’intero da uno solo di essi.

L’articolo 1126 del codice civile disciplina una cosa sola, cioè le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo. Un terzo grava su chi ne ha l’uso, due terzi sui proprietari dei piani a cui il lastrico fa da copertura. È una regola di manutenzione, costruita per un bene che protegge tutti ma che uno solo calpesta. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016, hanno poi stabilito che quel criterio può essere impiegato anche per distribuire il danno prodotto dal lastrico mal tenuto, perché il difetto di custodia riguarda tipicamente entrambe le posizioni: chi usa la superficie e chi deve provvedere alla sua conservazione. Da quel passaggio è nata la convinzione, molto diffusa, che le due frazioni misurino anche il risarcimento dovuto a chi abita sotto.

La sentenza dell’aprile 2026 chiude la questione proprio dal lato che interessa il danneggiato. Nel caso deciso le cause dell’infiltrazione erano quattro: un difetto costruttivo del sistema di scolo, un bocchettone ostruito riconducibile alla custodia del conduttore che utilizzava la terrazza, una portafinestra usurata e priva di guarnizioni riferibile alla manutenzione del proprietario, e una gestione inadeguata delle acque comuni imputabile al condominio. Quando più condotte concorrono a produrre lo stesso danno opera l’articolo 2055 del codice civile, che rende tutti i responsabili obbligati in solido: il danneggiato può chiedere l’intero a ciascuno di loro, e chi paga si rivale poi sugli altri secondo le rispettive quote. Un terzo e due terzi sono la matematica del regresso, non quella del risarcimento.

Ne discende una conseguenza pratica che vale più di ogni ricostruzione teorica. Chi ha subito l’infiltrazione non deve stabilire le percentuali di colpa prima di agire, né citare in giudizio tutti i possibili responsabili per il timore di sbagliare destinatario. Deve provare il danno, il collegamento con una cosa che qualcuno aveva in custodia e il nesso causale. Sarà il convenuto, se vuole liberarsi, a dover dimostrare il caso fortuito, e sarà sempre lui, dopo aver pagato, a doversi rivolgere agli altri corresponsabili.

Tre origini che vengono regolarmente confuse

La domanda su chi paghi ha risposte diverse a seconda di dove nasce l’acqua, e le tre origini più frequenti vengono trattate come se fossero la stessa.

• Se l’acqua proviene dall’appartamento sovrastante, la disciplina condominiale non entra in gioco. Risponde il proprietario come custode del proprio immobile, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile. Se l’appartamento è locato, la custodia si divide secondo l’uso: al conduttore fanno capo le fonti legate al godimento quotidiano e alla manutenzione ordinaria, dallo scarico lasciato ostruito alle sigillature dei sanitari, mentre al proprietario restano la struttura, le tubazioni sottotraccia, le guaine e gli infissi deteriorati. Quando entrambe le sfere hanno contribuito, si torna alla solidarietà e il danneggiato sceglie a chi rivolgersi.
• Se l’acqua proviene da un lastrico solare o da una terrazza a livello di uso esclusivo, siamo nel campo proprio dell’articolo 1126, con l’avvertenza già vista: le due frazioni ordinano i rapporti fra condominio e titolare dell’uso, non il credito di chi abita al piano inferiore.
• Se l’acqua proviene da una parte comune, cioè dalla copertura, dai muri perimetrali, dai pluviali o dalle colonne montanti, risponde il condominio, e la domanda va proposta nei suoi confronti in persona dell’amministratore. Qui compare l’asimmetria che sorprende più spesso, ed è quella che gli utenti esprimono chiedendosi se paghi anche il condòmino danneggiato. La risposta è affermativa, per una parte: chi ottiene il risarcimento dal condominio è al tempo stesso uno dei condebitori, perché contribuisce alle spese comuni in proporzione ai propri millesimi. Il credito effettivamente incassabile va quindi considerato al netto della sua quota. Su un danno liquidato in diecimila euro, un condòmino titolare di cento millesimi ne recupera in concreto novemila.

Le mosse del danneggiato

1. Il primo passo precede qualunque riparazione, e viene saltato quasi sempre. La prova del danno si attenua con l’asciugatura e scompare con il ripristino: fotografie datate, misura dell’estensione dell’alone e, dove possibile, una rilevazione strumentale dell’umidità sono ciò che sostiene la richiesta sei mesi dopo, quando il muro è tornato bianco e la perdita non si vede più.
2. Il secondo passo è una comunicazione scritta, inviata con un mezzo che dia prova della ricezione, a tutti i soggetti astrattamente coinvolti: il proprietario dell’unità sovrastante, l’eventuale conduttore e l’amministratore per il condominio. Produce tre effetti insieme, perché interrompe la prescrizione, costituisce formalmente in mora i destinatari e attiva le coperture assicurative, dato che la polizza globale fabbricati e le polizze di responsabilità civile del capofamiglia richiedono la denuncia tempestiva del sinistro. Scrivere a uno solo, potendo scrivere a tutti, restringe le opzioni senza alcun vantaggio.
3. Il terzo passo riguarda il tempo. Il diritto al risarcimento si prescrive in cinque anni. Finché la fonte dell’infiltrazione resta attiva il danno si rinnova e il termine ricomincia, ma nel momento in cui la causa viene eliminata il conteggio parte e non si arresta più: chi rinvia perché la perdita sembra cessata ragiona spesso su un credito che si sta consumando.
4. Il quarto passo è tecnico e va collocato prima della causa. La consulenza tecnica preventiva prevista dall’articolo 696-bis del codice di procedura civile consente di far nominare dal giudice un consulente che accerti cause ed entità del danno mentre le tracce sono ancora leggibili, con il compito espresso di tentare la conciliazione fra le parti. Se la conciliazione riesce, il verbale acquista efficacia di titolo esecutivo; se fallisce, la relazione può essere acquisita nel successivo giudizio di merito, che prende avvio con l’accertamento tecnico già compiuto.
5. Il quinto passo è la scelta della strada, e dipende dalla domanda che si intende proporre. Se ci si limita a chiedere il risarcimento, diversi tribunali escludono l’obbligo di esperire la mediazione, sul presupposto che le controversie condominiali soggette a mediazione siano quelle che derivano dalla violazione o dall’errata applicazione delle norme sul condominio (in questo senso, tra le altre, Tribunale di Roma n. 1770 del 2021). Se invece si chiede anche la condanna a eseguire opere sulle parti comuni, o si contesta una delibera, l’obbligo riemerge e la sua omissione costa l’improcedibilità della domanda. Quanto al giudice competente, fino a diecimila euro la causa appartiene al giudice di pace, oltre quella soglia al tribunale.

Individuare l’origine dell’acqua e la posizione di ciascun possibile obbligato è ciò che rende utile tutto il resto, perché da quella qualificazione dipendono il destinatario della richiesta, la strada procedurale e il costo dell’iniziativa. Nelle infiltrazioni la differenza tra un danno risarcito e una spesa sostenuta di tasca propria si gioca quasi interamente nelle prime settimane, quando la prova è ancora disponibile e i termini non hanno iniziato a decorrere. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare, può accompagnare l’analisi del caso specifico, anche in raccordo con l’attività di Prevenzione del Contenzioso quando la controversia riguarda rapporti destinati a proseguire nel tempo, come sono quelli condominiali.