Negli annunci dei comparatori di mutui e nel passaparola la misura è diventata uno slogan di tre parole: «mutuo senza anticipo». Lo Stato garantisce, la banca eroga fino al cento per cento del valore, e per chi è giovane la prima casa diventa quasi una formalità. È una semplificazione che genera attese sbagliate da entrambi i lati del tavolo. La garanzia statale all’80% sul mutuo per la prima casa esiste davvero, ed è stata prorogata fino alla fine del 2027, ma non è un automatismo legato all’anagrafe, e soprattutto non è un obbligo per la banca di concedere il finanziamento. Tra «ho meno di trentasei anni» e «ho la casa garantita» corrono requisiti precisi, e basta una categoria catastale o una soglia ISEE per restare fuori.
Cosa garantisce davvero lo Stato (e cosa no)
Lo strumento si chiama Fondo di garanzia per i mutui per l’acquisto della prima casa. È gestito dalla CONSAP, la società pubblica concessionaria dei servizi assicurativi, per conto del Ministero dell’Economia, e nasce dal protocollo d’intesa firmato tra il Ministero e l’ABI nell’ottobre del 2014. La sua funzione è una sola: lo Stato si fa garante verso la banca per una parte del mutuo, così che l’istituto sia più disposto a concederlo anche a chi non dispone di un risparmio iniziale consistente.
Qui sta il primo equivoco da chiarire. La garanzia copre la banca, non il mutuatario. Non è un contributo a fondo perduto, non riduce la rata e non abbatte il tasso. E non si sostituisce alla valutazione del merito creditizio, cioè all’esame con cui la banca verifica se il richiedente avrà la capacità di rimborsare. Un reddito incapiente, una storia creditizia compromessa o un rapporto rata-stipendio troppo squilibrato restano motivi di rifiuto anche con la garanzia statale alle spalle. Lo Stato abbassa il rischio dell’istituto, non lo azzera, e non lo costringe a dire di sì.
La misura della garanzia non è unica. In via ordinaria copre il 50% della quota capitale del mutuo. Sale all’80% per le categorie definite prioritarie, a condizione che il richiedente abbia un ISEE non superiore a 40.000 euro annui e chieda un mutuo di importo superiore all’80% del prezzo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori. È proprio questa garanzia rafforzata all’80% che consente alla banca, se lo ritiene, di finanziare fino al cento per cento del valore dell’immobile. In ogni caso il mutuo garantito non può superare i 250.000 euro: oltre quella soglia, la parte eccedente resta priva di copertura.
I requisiti che restringono il campo
Le categorie prioritarie ammesse all’80% sono tassative. Vi rientrano i giovani che non hanno ancora compiuto trentasei anni, le giovani coppie il cui nucleo si sia costituito da almeno due anni e con uno dei due componenti entro i trentacinque anni, i nuclei monogenitoriali con figli minori e i conduttori di alloggi di proprietà degli ex Istituti autonomi per le case popolari. Il DL Piano Casa 2026, trasmesso al Senato il 23 giugno e atteso in conversione entro il 6 luglio, aggiunge a questo elenco le persone con disabilità permanente grave. Chi non rientra in nessuna di queste categorie può accedere comunque al Fondo, ma con la garanzia ordinaria al 50%, non con quella rafforzata.
Per le famiglie numerose il beneficio cresce per scaglioni, e i due parametri si muovono insieme. Con tre figli di età inferiore a ventuno anni e un ISEE fino a 40.000 euro la garanzia è dell’80%; con quattro figli e un ISEE fino a 45.000 euro sale all’85%; con cinque o più figli e un ISEE fino a 50.000 euro arriva al 90%. Superare la soglia ISEE corrispondente al proprio scaglione, anche di poco, fa scendere o cadere il beneficio.
C’è poi il vincolo che più spesso passa inosservato, ed è di natura catastale. L’immobile deve essere destinato ad abitazione principale e non deve appartenere alle categorie di lusso: sono escluse le abitazioni signorili classificate A/1, le ville classificate A/8 e i castelli e palazzi di pregio classificati A/9, oltre agli immobili che presentano le caratteristiche di lusso del vecchio decreto ministeriale del 1969. Una categoria catastale sbagliata, la lettera A seguita dal numero 1 invece che dal 2, e la garanzia non si riduce: sparisce del tutto.
Le mosse prima di firmare il preliminare
La sequenza utile è l’opposto di quella istintiva. La tentazione è trovare la casa, firmare il preliminare e solo dopo passare in banca a chiedere il mutuo. L’ordine corretto antepone le verifiche all’impegno, perché ogni requisito si controlla prima a costo zero e dopo a costo di una caparra.
- Il primo controllo riguarda l’ISEE. Va calcolato in anticipo, perché è il numero che decide l’accesso all’80% e, per le famiglie numerose, lo scaglione di garanzia. Se il valore è prossimo alla soglia, conviene verificare quali redditi e patrimoni lo compongono prima di presentare la domanda, non dopo.
- Il secondo controllo è catastale: la visura dell’immobile che si intende acquistare va richiesta prima della proposta, per accertare che la categoria non sia A/1, A/8 o A/9. È una verifica di pochi minuti che evita di scoprire l’esclusione a contratto firmato.
- Il terzo riguarda l’importo: se il mutuo necessario supera i 250.000 euro, la parte eccedente non sarà garantita, e questo cambia la trattativa con la banca.
- Un quarto punto va tenuto distinto, perché la garanzia statale e l’agevolazione fiscale «prima casa» sono cose diverse e seguono regole proprie. La garanzia riguarda il mutuo; l’agevolazione fiscale riguarda invece le imposte sull’acquisto, e impone di trasferire la residenza nel comune dell’immobile entro diciotto mesi e di non possedere altra abitazione acquistata con lo stesso beneficio. Si possono ottenere entrambe, ma decadono per ragioni differenti: si può conservare la garanzia e perdere lo sconto fiscale, o viceversa. Conoscere in anticipo quale requisito appartiene a quale binario è ciò che separa un acquisto pianificato da una sorpresa a rogito avvenuto.
Se l’acquisto della prima casa con accesso al Fondo di garanzia è una decisione in corso, le settimane che precedono la proposta sono il momento giusto per impostare le verifiche, prima che un dettaglio le renda irreversibili. Lo Studio Legale VDS, attraverso i dipartimenti di Diritto Immobiliare e di Diritto Bancario, può accompagnare l’analisi dei requisiti di accesso, delle clausole del preliminare e delle condizioni del finanziamento nel caso concreto.
