Sugli affitti brevi in condominio circolano due convinzioni opposte, ed entrambe sono errate. La prima è quella del proprietario: l’appartamento è di sua esclusiva proprietà, e nessuno può dirgli come utilizzarlo. La seconda è quella dell’assemblea: la maggioranza delibera il divieto, e la questione è chiusa. La regola sta nel mezzo ed è precisa. L’assemblea non può vietare la locazione turistica breve nelle proprietà esclusive, nemmeno con una maggioranza larghissima: un limite alla destinazione della proprietà privata nasce soltanto da una clausola del regolamento contrattuale, cioè accettata da tutti i condòmini. Quella clausola deve poi nominare l’attività che vieta, perché il richiamo generico al decoro o alla tranquillità non è sufficiente, e vincola chi ha comprato dopo soltanto se è stata trascritta nei registri immobiliari oppure richiamata e accettata nel suo atto di acquisto.
Il divieto nasce dal consenso di tutti i condòmini, non da una maggioranza assembleare
Le clausole che vietano di destinare un appartamento a certi usi non sono semplici regole di convivenza. La Corte di cassazione le qualifica come servitù reciproche: ogni unità immobiliare sopporta un peso a vantaggio delle altre e in cambio ne riceve uno identico. Una servitù si costituisce per contratto, non per deliberazione, e quelle clausole si approvano e si modificano quindi soltanto con il consenso di tutti i condòmini. È questo che distingue il regolamento contrattuale, di regola predisposto dal costruttore e accettato da ciascun acquirente, dal regolamento approvato in assemblea. Il principio è stato ribadito dalla seconda sezione civile con l’ordinanza n. 16894 del 24 giugno 2025.
Il codice civile dice la stessa cosa dal lato del limite. L’articolo 1138 affida al regolamento assembleare l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione, e al quarto comma aggiunge che le sue norme non possono menomare i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. La destinazione dell’appartamento è uno di quei diritti. Con l’ordinanza n. 14377 del 23 maggio 2024 la Cassazione ha cassato la decisione che aveva ritenuto legittima una delibera adottata a maggioranza semplice per imporre fasce orarie alle attività rumorose all’interno delle proprietà esclusive: il vizio non stava nel contenuto della regola, stava nel quorum con cui era stata approvata.
C’è poi una conseguenza processuale che conviene conoscere prima di rassegnarsi. Una delibera che incide sulla proprietà esclusiva non è annullabile, è nulla, secondo la classificazione delle Sezioni Unite ripresa nell’ordinanza n. 1098 del 19 gennaio 2026. Il termine di trenta giorni dell’articolo 1137 vale per le delibere annullabili; contro una delibera nulla non comincia mai a decorrere. Chi si è visto vietare l’affitto breve da una votazione di due anni fa non ha perso nulla per il tempo trascorso.
La clausola deve elencare l’attività vietata: il richiamo al decoro non basta
Ammesso che il regolamento sia contrattuale, resta la domanda che decide le cause: quel divieto copre l’affitto breve? La Cassazione applica un criterio restrittivo. Le limitazioni devono essere enunciate in modo chiaro ed esplicito, e la loro portata si determina in primo luogo sulle parole usate, senza interpretazioni estensive. Non è sufficiente, precisa l’ordinanza n. 16894/2025, formulare il divieto attraverso un riferimento generico ai pregiudizi che si intende evitare, come l’uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato: una clausola così costruita non individua né il peso né l’utilità che compongono la servitù, e quindi non la costituisce.
Il criterio produce effetti concreti sugli elenchi dei regolamenti degli anni Sessanta e Settanta, dove le formule ricorrenti vietano di destinare gli alloggi ad albergo, pensione, casa di cura, affittacamere. La locazione turistica breve non coincide con nessuna di queste attività: è un contratto di locazione di durata non superiore a trenta giorni, al più con servizi accessori come biancheria e pulizia, e non comporta la prestazione di servizi alla persona che caratterizza l’attività ricettiva. Chi intende vietarla deve nominarla, o quanto meno descriverne gli elementi.
Quanto pesi questa differenza lo mostra una causa promossa da un condominio milanese contro chi gestiva undici appartamenti in affitto breve. I giudici di merito avevano escluso che l’attività rientrasse fra quelle nominatamente vietate, e avevano fondato la condanna sulle clausole generiche relative al decoro e sull’uso dell’ascensore per il trasporto della biancheria, aggiungendo che i limiti di destinazione non erano comunque opponibili, perché mai trascritti. Con l’ordinanza n. 1105 del 19 gennaio 2026 la Cassazione ha rilevato un difetto di contraddittorio e ha rimandato tutto a ricominciare davanti al Tribunale.
Chi ha comprato dopo è vincolato solo se il divieto è trascritto o accettato nel rogito
Resta l’opponibilità, cioè la possibilità di far valere il divieto contro chi non lo ha sottoscritto. Il regolamento contrattuale vincola i condòmini originari perché lo hanno accettato. Verso chi acquista in seguito, e non vi ha espressamente e consapevolmente aderito, il vincolo opera soltanto se il peso è stato trascritto nei registri immobiliari. Nella pratica la trascrizione autonoma è rara, e il collegamento passa quasi sempre dall’atto di acquisto, dove una riga richiama il regolamento e ne dichiara l’accettazione: è quella riga, più della trascrizione, a rendere il divieto opponibile all’acquirente successivo.
Il rovescio è che l’assemblea, pur non potendo vietare l’attività, non è disarmata. A maggioranza può disciplinare l’uso delle parti comuni: orari e modalità di utilizzo dell’ascensore, divieto di deposito di sacchi e biancheria nell’androne e sui pianerottoli, regole di accesso ai locali comuni. Può inoltre ripartire in proporzione all’uso le spese dei servizi destinati a servire i condòmini in misura diversa, come prevede il secondo comma dell’articolo 1123 del codice civile: se l’ascensore e le pulizie sopportano un flusso quotidiano di ospiti, la quota può essere rideterminata. Nessuna di queste decisioni impedisce l’attività, ma tutte ne modificano il conto economico.
Le mosse prima di pubblicare l’annuncio
- La prima mossa costa una lettura e va fatta prima dell’annuncio. Nell’atto di acquisto si cerca la clausola che richiama il regolamento condominiale e ne dichiara l’accettazione; nel regolamento si va all’articolo sulle destinazioni delle unità immobiliari. Se il divieto non nomina la locazione turistica, la locazione breve o l’ospitalità retribuita, non lo si può estendere per analogia. Se l’atto non richiama nulla, resta da verificare nei registri immobiliari se il peso sia stato trascritto: in assenza di entrambi gli elementi, il divieto non è opponibile a chi ha comprato dopo.
- La seconda mossa riguarda chi arriva a cose fatte, con una delibera già approvata. Quella decisione è nulla e può essere contestata anche a distanza di anni, ma la via giudiziaria passa da un adempimento preliminare: le controversie in materia di condominio sono soggette a mediazione come condizione di procedibilità, davanti a un organismo del luogo del tribunale competente. La mediazione serve anche a ottenere il risultato più rapido, cioè che sia la stessa assemblea a revocare la delibera.
- La terza mossa riguarda gli obblighi che nessun regolamento condominiale può togliere e nessuna assemblea può concedere. Il codice identificativo nazionale, introdotto dall’articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023 convertito nella legge 191 del 2023, va richiesto prima dell’annuncio ed esposto sia all’esterno dell’immobile sia in ogni inserzione: la mancata richiesta costa da 800 a 8.000 euro, l’annuncio privo del codice da 500 a 5.000 euro. Dal 20 maggio 2026 il regolamento europeo 2024/1028 impone alle piattaforme di verificare il codice e di trasmettere mensilmente i dati delle prenotazioni, quindi un annuncio senza codice non resta online a lungo.
- La quarta mossa è contare gli appartamenti, perché la soglia è cambiata quest’anno. La legge di bilancio per il 2026 ha sostituito, nella norma che individua l’esercizio in forma imprenditoriale, le parole «quattro appartamenti» con le parole «due appartamenti» (articolo 1, comma 17, della legge 199 del 2025). Dal terzo appartamento destinato alla locazione breve nello stesso periodo d’imposta l’attività è imprenditoriale, con partita IVA e adempimenti conseguenti. Sotto quella soglia resta la cedolare secca, al 21 per cento su una sola unità scelta dal contribuente e al 26 per cento sull’altra.
Il punto da cui dipende tutto è documentale e sta in due righe: quella dell’atto di acquisto che richiama il regolamento e quella del regolamento che elenca le destinazioni vietate. Chi le legge prima di pubblicare l’annuncio sa se sta esponendosi a una causa; chi le legge dopo la prima lettera dell’amministratore decide con meno margine. Una verifica preliminare su atto di provenienza, regolamento e visure stabilisce se il divieto esista e se sia opponibile. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare e in coordinamento con l’area Prevenzione del Contenzioso, può accompagnare l’analisi del caso specifico.
