L’appartamento ha il terrazzo che cercavano, costa 300.000 euro, il mutuo è in istruttoria e il rogito è fissato fra tre settimane. Poi l’agenzia manda alla coppia una riga in più: la casa viene da una donazione della madre al figlio che ora la vende. Fino a pochi mesi fa quella riga poteva fermare tutto. Per vent’anni dalla donazione, se alla morte della madre gli altri figli risultavano privati della parte di eredità che la legge riserva loro, potevano chiedere la casa indietro anche a chi l’aveva comprata e pagata, e per questo molte banche il mutuo non lo concedevano. La legge 182 del 2025 ha chiuso questa porta. Oggi chi compra una casa donata pagandone il prezzo resta proprietario anche se i fratelli del venditore fanno causa, tranne in un caso: la madre è già morta e uno di loro ha registrato la sua causa nei registri immobiliari prima del rogito. È un dato che il notaio controlla prima della firma.
Chi compra una casa donata oggi resta proprietario anche se i fratelli del venditore fanno causa
Il diritto dei fratelli non è cambiato. Alla morte di un genitore, i legittimari, cioè i familiari a cui la legge riserva comunque una parte dell’eredità (i figli, il coniuge e, se non ci sono figli, i genitori), possono chiedere che le donazioni fatte in vita siano ridotte quando hanno intaccato quella parte. Con tre figli e nessun coniuge, ai figli spettano due terzi del patrimonio, divisi in parti uguali. Se la madre ha donato a un solo figlio l’unica casa che possedeva, alla sua morte gli altri due possono far valere la loro quota.
È cambiato contro chi possono farla valere. Fino alla riforma l’art. 563 del codice civile consentiva ai fratelli, dopo aver cercato senza successo di recuperare il dovuto dal patrimonio del figlio che aveva ricevuto la casa, di chiederne la restituzione a chi l’aveva comprata. Il rischio durava vent’anni dalla trascrizione della donazione, cioè dalla sua registrazione nei registri immobiliari che chiunque può consultare. Un’opposizione notificata e registrata dai familiari poteva perfino sospendere quel termine. Per chi comprava, e per la banca che prendeva ipoteca sulla casa, la partita restava aperta per due decenni.
L’art. 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182, ha riscritto l’art. 563. La riduzione della donazione non pregiudica più chi ha comprato dal figlio, e il figlio resta obbligato a compensare i fratelli in denaro, fino a quanto serve per integrare la loro quota. La legge dichiara anche lo scopo: rendere più semplice la vendita dei beni donati e il credito garantito da quei beni. Fra due interessi legittimi, quello dei fratelli a ricevere la loro parte e quello di chi paga una casa a non perderla, il legislatore ha spostato la tutela dei primi dall’immobile al denaro.
Due domande ricorrenti hanno quindi una risposta semplice. Una casa donata si può vendere subito: i vent’anni misuravano il rischio di chi comprava, e nessuna norma ha mai vietato di vendere prima. La provenienza da donazione, nel nuovo regime, non giustifica più il rifiuto del mutuo né una polizza a copertura di quel rischio, anche se ogni banca resta libera nelle sue valutazioni. Il nuovo regime vale quando la madre era ancora in vita il 18 dicembre 2025, giorno in cui la legge è entrata in vigore. Se è morta prima, conta un’altra data.
Se la madre è già morta, decide che cosa risulta registrato prima del rogito
Quando la morte risale a prima del 18 dicembre 2025, la legge ha dato ai fratelli sei mesi per conservare la vecchia regola. Entro il 18 giugno 2026 potevano notificare e registrare la domanda di riduzione, cioè la causa con cui l’erede escluso chiede la sua quota, oppure un atto di opposizione alla donazione rivolto al figlio e ai suoi eventuali acquirenti. Chi lo ha fatto può ancora chiedere la casa anche a chi la compra, alle condizioni di prima. Per chi non lo ha fatto, scaduto il termine vale la regola nuova, come se la madre fosse morta dopo la riforma.
Quando la morte è successiva al 18 dicembre 2025, vale il nuovo regime con una sola eccezione, che lo stesso art. 563 richiama: la causa del fratello registrata prima dell’acquisto è opponibile a chi compra. Prevale chi ha registrato per primo. Una causa registrata il giorno prima del rogito vincola gli acquirenti anche se non ne sapevano nulla, mentre una causa registrata il giorno dopo non li tocca.
Resta il caso delle opposizioni registrate anni fa, quando la madre era ancora viva, una cautela che molte famiglie avevano adottato proprio per tenere aperti i vent’anni. La norma transitoria le fa salve soltanto per le successioni già aperte, e secondo la lettura dei commentatori notarili, se la madre era in vita alla data della riforma, verso chi compra non producono più effetto. Finché la madre vive, poi, la causa non si può proporre, e quindi nessuna registrazione nuova può proteggere il fratello. Chiarito che cosa rischia chi compra, resta aperta la posizione di chi vende.
Il debito verso i fratelli resta al figlio che vende, anche dopo il rogito
La riforma protegge chi compra e lascia esposto chi ha ricevuto la casa in dono. Il figlio che vende non si libera del problema: lo trasferisce dalla casa al proprio conto corrente. Alla morte della madre, se la quota dei fratelli risulta intaccata, deve pagarli in denaro. Con i numeri dell’esempio, una madre che lascia come unico bene la casa da 300.000 euro, già donata, e tre figli, la quota riservata a ciascuno vale due noni del patrimonio, circa 66.700 euro. Il figlio che l’ha ricevuta conserva la propria quota e la parte di cui la madre poteva disporre liberamente, e ai due fratelli deve circa 133.000 euro, se il valore della casa resta quello. Venduta la casa, i 300.000 euro del prezzo entrano sul conto del figlio, e 133.000 di quegli euro appartengono già, in prospettiva, ai suoi fratelli.
Se nel frattempo il figlio ha speso tutto, i fratelli non possono rivolgersi alla coppia che ha pagato. La legge consente loro di chiedere il denaro soltanto a chi avesse ricevuto la casa a sua volta gratis, per esempio il nipote a cui il figlio l’avesse donata, e nei limiti di quanto ne ha guadagnato.
Le mosse prima del rogito
Prima di firmare il preliminare la coppia deve sapere se la madre è viva. Sembra una domanda indiscreta, ed è quella da cui dipende tutto il resto. Se è viva, il rischio di restituzione non c’è più. Se è morta, serve la data. Insieme alla risposta va chiesta la copia dell’atto di donazione, che il venditore deve comunque consegnare al notaio.
Con la data in mano, il notaio esegue l’ispezione nei registri immobiliari sul figlio e sull’immobile, che fa comunque prima di ogni rogito, cercando in modo mirato due cose: una domanda di riduzione registrata in qualsiasi momento e, per le morti anteriori al 18 dicembre 2025, un’opposizione registrata entro il 18 giugno 2026. La richiesta va fatta per iscritto. Se l’ispezione trova l’una o l’altra, la firma va sospesa finché non è chiaro chi ha diritto a che cosa, perché firmare comunque significa comprare una casa che un fratello può ancora chiedere indietro.
Con la banca la mossa è la stessa: una domanda scritta, prima del preliminare, su che cosa l’istituto richiede per un immobile che viene da una donazione. Se chiede ancora una polizza, l’esito dell’ispezione è l’argomento per discuterne. Nel preliminare è prudente legare l’impegno all’erogazione del mutuo, così un rifiuto tardivo della banca non costa la caparra.
Il figlio che vende ha una mossa sua. Finché la madre è in vita i fratelli non possono rinunciare al loro diritto, lo vieta l’art. 557 del codice civile, e nessun accordo firmato oggi chiude il conto. Gli serve però sapere fin d’ora quanto potrebbe valere quel conto, e tenere da parte la quota del prezzo che un giorno potrebbe dover versare.
La coppia dell’inizio può firmare fra tre settimane, dopo essersi fatta dire due date e aver chiesto al notaio una verifica mirata.
Il rischio che per vent’anni bloccava le case donate oggi si controlla con un’ispezione dei registri, e per il resto è rimasto a carico di chi la casa l’ha ricevuta. Se la casa che si sta per comprare o vendere viene da una donazione, l’esame dell’atto e delle date prima del preliminare evita di scoprire il problema al tavolo del notaio. Lo Studio Legale VDS, attraverso l’area di Diritto Immobiliare e l’area Successioni, può accompagnare l’analisi del caso specifico, anche nell’ottica della Prevenzione del Contenzioso.
