«Pago l’affitto per qualche anno e alla fine la casa diventa mia.» È la frase con cui in molti riassumono l’affitto a riscatto, ripetuta come se descrivesse un automatismo: versi i canoni, scade un termine, l’immobile passa di proprietà da sé. È una semplificazione che nasconde proprio la parte che conta. Il rent to buy non trasforma l’affitto in acquisto. Di regola attribuisce un diritto di comprare a un prezzo già fissato, non un obbligo, e quasi tutto ciò che pesa davvero, a partire dalla sorte dei soldi versati, dipende da come è scritto il contratto. Firmarlo senza averlo capito vuol dire scoprire le regole quando ormai si è dentro.
Cosa dice davvero la norma
L’affitto a riscatto ha un nome tecnico e una sua disciplina: è il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, introdotto dall’articolo 23 del decreto legge 133 del 2014, convertito nella legge 164 dello stesso anno, lo “Sblocca Italia“. Non è una locazione un po’ più lunga del solito, e non è ancora una compravendita. È un terzo schema, pensato per chi vuole abitare subito una casa che comprerà più avanti, quando avrà la liquidità o l’accesso al credito che oggi gli manca.
Il meccanismo poggia su due elementi che vanno tenuti distinti.
Il primo è la natura del diritto. Chi entra nell’immobile riceve il godimento immediato e, accanto, il diritto di acquistarlo entro un termine stabilito. Diritto, appunto: alla scadenza il conduttore decide se comprare o no. Salvo che il contratto non costruisca un vincolo più stringente, non c’è alcun obbligo automatico di arrivare al rogito.
Il secondo elemento è il canone, ed è qui che si gioca quasi tutto. Ogni mensilità non è un affitto pieno: si scompone in due parti. Una quota remunera il godimento dell’immobile e funziona come un canone vero e proprio, quindi resta al proprietario. L’altra quota viene imputata al prezzo di vendita futuro, cioè è un acconto che, se l’acquisto si farà, si scala dal prezzo. La legge, al comma 1-bis dell’articolo 23, chiede espressamente che il contratto indichi quale parte del canone è imputata al corrispettivo. Su un canone di mille euro, una quota prezzo del trenta per cento o del sessanta per cento, in dieci anni, sono decine di migliaia di euro che a fine corsa diventano sconto sull’acquisto oppure restano semplici affitti.
Tre cose che il rent to buy non è
La confusione più frequente è con il contratto preliminare. Sono parenti, ma la differenza la fa la trascrizione. Il rent to buy si trascrive nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile e produce un effetto prenotativo: è come se l’acquisto fosse già “prenotato” dal giorno della firma, e questo protegge il conduttore da ipoteche, vendite a terzi o pignoramenti che il proprietario provasse a iscrivere dopo. La protezione del preliminare trascritto dura tre anni. Quella del rent to buy può arrivare fino a dieci. È una tutela molto più lunga, ma vale solo se la trascrizione viene impostata correttamente, di norma con atto notarile.
La seconda confusione è con la vendita con riserva di proprietà, dove invece l’acquisto è già deciso e si paga a rate, con il passaggio della proprietà rinviato all’ultima rata. Lì si è obbligati a comprare. Nel rent to buy, di regola, no.
La terza, la più costosa, riguarda la sorte della quota prezzo se l’acquisto non si fa. Non esiste una risposta unica, perché la decide il contratto. La quota di godimento è persa in ogni caso, come un affitto pagato. La quota imputata al prezzo, invece, può essere restituita in tutto, in parte, o per nulla, a seconda di come è scritta la clausola. La legge impone alle parti di disciplinare questo punto, ma se la clausola è vaga o sbilanciata, il conduttore che rinuncia all’acquisto rischia di perdere anche le somme che credeva di star mettendo da parte.
Le prime mosse prima di firmare
- La prima verifica riguarda la divisione del canone. Va chiesto, nero su bianco, quanta parte di ogni mensilità è quota godimento e quanta è quota prezzo, e in che percentuale. Un canone con una quota prezzo bassa assomiglia molto a un affitto travestito: si paga di più del valore d’uso senza accumulare quasi nulla in conto acquisto.
- La seconda mossa è la più importante e va fatta nello stesso momento della firma: assicurarsi che il contratto sia stipulato in forma idonea alla trascrizione e che venga effettivamente trascritto. Senza trascrizione l’effetto prenotativo non c’è, e la protezione fino a dieci anni contro le iniziative del proprietario semplicemente non esiste. È la differenza tra un diritto opponibile a tutti e una promessa che vale solo tra le parti.
- La terza mossa è leggere la clausola sul mancato acquisto prima di entusiasmarsi per la rata. Va definito, prima di firmare, cosa accade alla quota prezzo se alla scadenza si decide di non comprare, o se non si ottiene il mutuo: quanta parte torna indietro e in quali tempi. Conviene fissarlo in cifra o in percentuale, non con formule generiche.
Resta l’ipotesi dell’inadempimento dell’altra parte. L’articolo 23 prevede già che, se è il proprietario a non rispettare l’impegno, debba restituire la quota imputata al prezzo, e che se è il conduttore a non pagare, il proprietario possa riprendersi l’immobile trattenendo i canoni come indennità, salvo diverso accordo. Sono regole derogabili: il contratto può migliorarle o peggiorarle per ciascuna parte, ed è lì che si misura quanto l’accordo è equilibrato.
Quando conviene farsi affiancare
Se si sta valutando un affitto a riscatto, da una parte o dall’altra del tavolo, il punto delicato non è la rata mensile ma le clausole che governano la trascrizione e la sorte delle somme versate negli anni. Una revisione del contratto prima della firma, quando le condizioni sono ancora negoziabili, costa molto meno di un contenzioso aperto a metà percorso. Lo Studio Legale VDS, attraverso il dipartimento di Diritto Immobiliare e con il supporto dell’area di Prevenzione del Contenzioso, può analizzare il singolo contratto e calibrarne le clausole sul caso concreto.
